פסק-דין בתיק עמ"נ 7678-12-09

מהן אמות המבחן לקביעה שנכס "ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו..." כדי כך שניתן לפטור את הבעלים  מתשלום ארנונה  (סעיף 330 לפקודת העיריות)? האם הנכס מושא העתירה דנן מקיים את אמת המבחן המצדיקה פטור מתשלום ארנונה כאמור? לשאלות אלה נדרשת תשובה בגדרו של ערעור זה.

הנסיבות

המערערת בעלת  הזכויות בנכס הידוע כ"בית אגד" בדרך מנחם בגין 134 בתל אביב (להלן " הנכס"). הנכס מורכב מחמש יחידות: שטח קרקע, מגרש חנייה, חניון, מבנה משרדים בשטח של כ-10,000 מ"ר (להלן: " המבנה"), שטח ששימש כנגריה. המבנה הוקם לפני כ-40 שנים ועד שנת 2005 שימש כמשרדי הנהלת אגד. באוגוסט אותה שנה ננטש המבנה בשל מצבו הרעוע ועד שלהי 2006 נותר ללא שימוש.

המשיב פטר את המערערת מתשלום ארנונה בגין המבנה לפרק הזמן שבין ספטמבר 2005 לבין פברואר 2006 בשל היותו "נכס ריק". בדצמבר 2006 נחתם חוזה שכירות של המבנה בין המערערת לבין משרד הביטחון. המבנה שופץ משך מספר חודשים. בתקופת השיפוץ הופטר המבנה מתשלום ארנונה.

המערערת נדרשה לשלם ארנונה בגין המבנה בפרק הזמן שבין פברואר לדצמבר 2006. היא השיגה על דרישת התשלום  בטענה של "נכס ניזוק" אך השגתה נדחתה. המערערת הגישה ערר לוועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית תל  אביב (להלן: " ועדת הערר).

המערערת טענה לפני ועדת הערר שהמבנה ראוי לפטור בהתאם להוראת סעיף 330 לפקודת העיריות בשל מצבו הפיזי המוזנח ולחילופין, מאחר שנכס אינו מושכר ואינו משמש לכל מטרה  יש מקום לסווגו בסיווג "מחסנים" שהוא הסיווג הנמוך האפשרי לפי ייעודו התכנוני של הנכס.

מנהל הארנונה של  עיריית תל אביב טען כי מצבו הפיזי של המבנה אינו עולה בקנה אחד עם הגדרת סעיף 330 לפקודה  הן משום שההזנחה גרידא לא הפכה את המבנה לבלתי שמיש ("מבחן החידלון") והן מפני שניתן להשמישו בעלות סבירה ("המבחן הכלכלי").

מממצאי העובדה של ועדת הערר לעניין מצבו של המבנה עולה כי:

הנכס היה מוזנח ובמצב לא תקין... ההזנחה שממנה סבל הנכס במשך שנים הביאה לפגיעה בתשתיות האינסטלציה והביוב, החשמל, התאורה, מיזוג האוויר ועוד. בנוסף גרמה ההזנחה לפגמים נוספים כגון: מרצפות שקועות, עובש בקירות מסוימים, דליפות בגג...נשרו חלקים מציפוי הטיח של התקרה דבר שיצר ללא עוררין סכנה בטיחותית...

עלויות השיפוץ של המבנה הסתכמו בכ-10.5 מיליון ש"ח והן נמשכו מספר חודשים.

ועדת הערר הגיעה למסקנה ש"המבנה] למרות העזובה שהייתה קיימת בו ולמרות הצורך המשווע בשיפוצו - לא הגיע לדרגה של חידלון". שכן קירות המבנה נותרו על תילם, יסודותיו לא קרסו ולא הוכחה פגיעה בהם. אכן לשם השמשת הנכס היה צורך בשיפוץ יסודי בהיקף נרחב שיפוץ כזה אינו פוטר מחובת תשלום ארנונה. גם הסיכון הבטיחותי (נשירת טיח מן התקרה) אינו מקנה פטור אוטומטי.

כיוצא בזה ועדת הערר סברה שגם אמת המבחן הכלכלית לא הצדיקה הכרה בנכס כ"נכס ניזוק" בין מפני שהוכח שניתן היה להשכיר את הנכס לאחר שיפוץ באורח משתלם כלכלית ובין שהעלות הכלכלית מצדיקה את הפטור רק במקרים קיצוניים.

עניין העתירה החילופית לסיווג בתעריף נמוך. תכלית בניית המבנה לא הוכחה.לא הוצג היתר הבנייה של המבנה. כך חרף מגוון השימושים המותרים בתב"ע החלה על הנכס, לא ברור ייעוד הבניין. בפועל שימש המבנה למן הקמתו כמבנה משרדים וברור שזו תכליתו. לפיכך נדחה גם רכיב זה של הערר.

מכאן הערעור.

טענות ומענות

החלטת ועדת הערר ניתנה בספטמבר 2009. זמן מה לאחר הגשת  הערעור יצא מלפני בית המשפט העליון פסק דין מנחה בהקשר לאמות המבחן בדבר היות נכס בחזק "נכס ניזוק" [בר"ם 5711/06 חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' עיריית תל אביב (להלן: " פס"ד המגרש המוצלח")]. פסק הדין  קיבל ביטוי בסיכומי הצדדים והשלכותיו יצרו תפנית מסוימת בעיקרי הטענות והמענות. הצגתן להלן תהיה על פי המתכונת הגלומה בסיכומים.

עיקר טיעוני המערערת

פס"ד המגרש המוצלח ביטל את אמת המבחן בדבר "עלות שיפוץ סבירה" או "כדאיות כלכלית". במקום זה נקבעה אמת מבחן של הערכה אובייקטיבית בדבר מצבו של הבניין שתכליתה לקבוע אם  " מבחינה אובייקטיבית ניתן לומר כי הבניין ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו".

המערערת טוענת שקביעת ועדת הערר שהמבנה ניתן לשימוש נשענת על מבחן הכדאיות הכלכלית שאלמלא כן צריכה הייתה הוועדה לקבוע שהמבנה אינו ראוי לשימוש. ממצאי העובדה של ועדת הערר מורים בעליל כי לא ניתן היה לשבת במבנה ושהיה צורך משווע לשפץ אותו. המציאות במבנה סיכנה את היושבים בו. הא ראיה שהנהלת אגד  נטשה את המבנה ושום גורם לא ניאות לשכור אותו בטרם בוצע בו שיפוץ יסודי. תמיהה גדולה יש בכך שהעירייה העניקה פטור מארנונה למבנה בזמן השיפוץ ולא הסכימה לפטור כזה קודם לשיפוץ.